La loi Malraux

Dispositif phare de la défiscalisation immobilière, la loi Malraux a pour objectif la protection du patrimoine architectural en France par la restauration des biens immobiliers anciens à caractère historique, en octroyant aux investisseurs des avantages fiscaux.

CF Gestion Privée vous aide à investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous conseille sur les dispositifs les plus adaptés à votre profil et vos objectifs.

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C’est quoi la loi Malraux ?

Mise en place en 1962, la loi Malraux est un dispositif destiné à favoriser la rénovation d’immeubles anciens dans certaines zones spécifiques où l’immobilier possède un caractère historique ou esthétique justifiant sa conservation, sa restauration et sa mise en valeur, tout en encourageant l’investissement locatif.

En contrepartie, l’investisseur qui engage des travaux pour la réhabilitation d’un bien à caractère historique et qui le met en location, peut déduire de ses impôts les dépenses réalisées.

Avant d’opter pour la loi Malraux, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements qui vous correspondent (Malraux, société civile de placement immobilier, placements financiers, etc.).

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Quelle réduction d’impôt avec la loi Malraux ?

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt sur le montant des dépenses supportées pour la réhabilitation du bien. Le taux appliqué dépend de la zone dans laquelle est située le bien :

  • 22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné NPNRU.

Le montant des travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une durée de 4 ans. Le plafond est modulable selon les besoins de l’investisseur qui peut le reporter à l’année suivante.

Bon à savoir : la loi Malraux n’est pas comprise dans le plafonnement des niches fiscales.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif ?

Conditions sur le bien

Le dispositif Malraux concerne les biens anciens à caractère historique, culturel ou esthétique, situés dans certaines zones protégées et spécifiques en France. Sont ainsi concernés les immeubles situés sur :

  • Un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • Un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • Un quartier ancien dégradé (QAD) dont les opérations de restauration ont été déclarées d’utilité publique ;
  • Un quartier qui présente une concentration élevée d’habitats anciens dégradés, conventionné dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

Bordeaux, Montpellier Lyon… De nombreuses villes possèdent des zones classées et éligibles à l’investissement en loi Malraux.

Conditions sur les travaux

Les travaux liés à la restauration du bien ancien sont très réglementés. En effet, ces derniers doivent être réalisés sous la supervision et le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France, et une autorisation spéciale du préfet (ASP) doit être délivrée, avant le démarrage des travaux. De plus, les opérations de restauration doivent avoir été déclarées d’utilité publique (sauf en cas de plan de sauvegarde ou de plan de mise en valeur).

Ensuite, un certain nombre de conditions doivent aussi être respectées :

  • Les travaux de restauration doivent concerner l’intégralité de l’immeuble ;
  • Les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien, et d’amélioration ;
  • Les travaux doivent être réalisés dans les 36 mois à compter de l’obtention du permis ;
  • La réduction fiscale s’applique dans la limite de 400 000 € de travaux répartie sur 4 ans.

Conditions sur le contrat de location

Le logement doit être proposé en location nue, dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation.

Le contrat de location doit avoir une durée minimale de 9 ans, et il doit s’agit de l’habitation principale du locataire.

Il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille.

Pour récapituler :

  • Bien ancien à caractère historique situé dans certaines zones protégées ;
  • Restauration complète de l’immeuble ;
  • Travaux supervisés par un architecte des bâtiments de France ;
  • Autorisation spéciale du Préfet ;
  • Logement achevé dans les 36 mois à compter de l’obtention du permis ;
  • Plafond de dépenses de 400 00 € sur 4 années ;
  • Logement loué dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation ;
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans ;
  • Le propriétaire n’a pas le droit de louer à une personne membre de sa famille.

Attention, la loi Malraux est un dispositif relativement contraignant. Pour être sûr de faire les bons choix, sollicitez l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Pourquoi investir avec la loi Malraux ?

L’investissement en loi Malraux présente de nombreux avantages ! Tout d’abord il s’agit d’un investissement en immobilier locatif présentant l’avantage de diversifier son patrimoine, mais également de se constituer des revenus complémentaires sous la forme des loyers perçus, et d’espérer une plus-value à la revente. C’est également un moyen de se constituer un patrimoine à transmettre à terme.

Ensuite, il s’agit d’un dispositif de défiscalisation permettant de réduire ses impôts et ainsi mieux maîtriser sa fiscalité. Mais attention la réduction d’impôts ne doit pas être l’objectif principal ! En effet, beaucoup trop d’investisseurs font des investissements dans l’immobilier pour aller rechercher un avantage fiscal à court terme. Or, l’avantage fiscal doit être « la cerise sur le gâteau ».

L’investissement immobilier, qu’il bénéficie ou non d’un avantage fiscal, doit toujours être effectué en adéquation avec un objectif concret : préparer sa retraite, valoriser son patrimoine, constituer des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine, etc.

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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FAQ

Questions fréquentes sur la loi Malraux

Loi Malraux versus Loi Monuments historiques ?

Attention la loi Malraux n’est à ne pas confondre la loi Monuments historiques. la loi Monument Historique a pour objectif de préserver le patrimoine français par la rénovation et la réhabilitation de biens classés « monuments historiques », en échange de l’octroi d’avantages fiscaux aux investisseurs. Ce dispositif de défiscalisation prend la forme d’un déficit foncier déductible du revenu global.

La loi Malraux est-elle compatible avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Oui effectivement, il est notamment possible de bénéficier de la loi Malraux et du dispositif de déficit foncier par exemple. Pour rappel ce dernier est un avantage fiscal lié à l’investissement locatif permettant de réduire ses impôts, lorsque ses charges sont supérieures aux recettes. En d’autres termes, le mécanisme de déficit foncier permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte, de déduire la différence (dans la limite de 10.700 €) de son revenu global, et d’ainsi alléger ses impôts.
De plus, rappelons que la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement des avantages fiscaux (niches fiscales) d’un montant de 10 000 € par an.

Tous les travaux sont-ils éligibles à la loi Malraux ?

Tous les travaux ne donnent pas forcément droit à la réduction d’impôt. Sont pris en compte : les travaux de reconstitution de l’extérieur du bien, les travaux de restauration et de transformation du bien en logement, les travaux d’entretien et de réparation, et les éventuels travaux de démolition imposés. Certains frais sont également pris en compte : ceux de gestion, ainsi que les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

La loi Malraux est ouverte à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France. En revanche, il s’agit d’un investissement considérable qui s’adresse plutôt généralement aux contribuables fortement imposés à l’impôt sur le revenu. Quelle que soit votre situation, faites appel en amont à un cabinet en gestion de patrimoine pour établir un bilan patrimonial personnalisé, afin de trouver quelles sont les solutions qui correspondent le mieux à votre profil et vos objectifs.

Comment se calcule l’impact fiscal d’un investissement en loi Malraux ?

Selon la localisation du bien immobilier, la réduction d’impôt Malraux à appliquer est de l’ordre de 22% ou 30%. Par exemple, si vous réalisez des travaux d’un montant de 350 000 € pour la rénovation d’un immeuble, la réduction possible sera soit de :

  • 77 000 €, soit 19 250 € par an, pour le taux à 22% ;
  • Ou de 105 000 €, soit 26 250 € par an, pour le taux de 30%.

Si le montant des travaux est inférieur à 400 000 €, il est possible d’imputer sur ses impôts la totalité de la remise d’impôt sur 1, 2, 3 ou 4 ans.

Attention, tout investissement, même dans une optique de défiscalisation, est susceptible d’augmenter vos revenus et votre imposition. Faites-vous accompagner en amont pour être sûr de faire les bons choix. Nos conseillers en gestion de patrimoine vous garantissent une vision 360° et une prise en compte des problématiques sous-adjacentes.

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