Démembrement de propriété

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui s’applique sur les droits de propriété. En effet, la propriété d’un bien immobilier peut se diviser en plusieurs parties : avec l’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien, le fructus, la possibilité de louer et de percevoir les loyers du bien, et enfin, l’abusus, la capacité de vendre ou de modifier le bien.

Lorsqu’il y a démembrement d’un bien immobilier, le bien se divise en deux parties :

• L’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et de disposer du fruit de celui-ci (usus et fructus).
• La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien (abusus).

Couramment utilisé pour des biens immobiliers, il est également possible de démembrer des biens mobiliers comme des parts de SCPI par exemple, ou encore un compte-titre ou un contrat de capitalisation ou un contrat d’assurance vie.

Avant de faire votre choix, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial. Nous vous accompagnerons pour définir des stratégies personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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Dans quel cas recourir à un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une solution particulièrement intéressante pour anticiper sa succession. Cela permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers de son vivant, tout en conservant l’usufruit du bien et en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

Une personne peut ainsi continuer à profiter du bien de son vivant, soit pour y vivre, soit pour faire de la location afin de percevoir des revenus complémentaires via les loyers.

De leur côté, les enfants n’ont à s’acquitter d’aucune charge sur le bien, le bien détenu en nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier de son propriétaire. Enfin, au décès du ou des parents, ils récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à acquitter de droits de succession (extinction de l’usufruit non taxée).

Enfin, dans le cadre du développement de son patrimoine immobilier, l’investissement en nue-propriété peut également s’avérer intéressant. L’achat d’un bien démembré permet notamment d’acquérir un bien immobilier à un tarif moins élevé.

La donation temporaire d’usufruit

Ce type de donation permet à un donateur de donner le droit d’user et de percevoir les revenus d’un bien immobilier à un bénéficiaire pendant une durée déterminée uniquement (10 ans par exemple).

Fiscalement, cela permet de réduire le montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur son patrimoine (puisqu’il n’y a pas d’IFI à payer sur ce bien durant l’usufruit), voire de l’annuler si le contribuable passe alors en dessous du seuil. Les droits de mutation sont également limités.

Cette solution ne présente que peu d’intérêt dans une logique de transmission long terme, puisque l’usufruit s’éteint au-delà d’une certaine durée. Les droits de successions devront être réglés au décès. Attention, à bien se faire accompagner par des professionnel pour éviter tout risque de qualification d’abus de droit par l’administration fiscale. Il est nécessaire qu’il y ait une réelle volonté d’aider le bénéficiaire ; l’avantage fiscal ne devant être que « la cerise sur le gâteau ».

Le démembrement légal en cas de succession

En cas de succession, l’usufruit s’impose d’office pour le conjoint survivant (époux ou partenaire de PACS). En effet, ce dernier peut choisir d’hériter de l’usufruit sur la totalité des biens au décès de son conjoint. Dans ce cas précis, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint n’aura à déclarer que sa part d’usufruit à l’IFI (si elle est redevable de cet impôt).

Il peut également s’agir d’une disposition prévue dans un testament.

La vente en viager

Enfin, il est possible de procéder à une cession de la nue-propriété d’un bien. Il s’agit le plus souvent d’une vente viagère ou vente en viager : une personne vend la nue-propriété de son bien en échange d’une somme d’argent, tout en conservant l’usufruit du bien jusqu’à son décès.