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L’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement en vue de le louer. Cet investissement immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, tout en percevant des revenus complémentaires. Il peut être rentable à condition de bien choisir son investissement et de bien tenir compte de la fiscalité.

A vos côtés à chaque étape de la vie, CF Gestion Privée vous accompagne dans votre projet d’investissement immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale optimisée.

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L’immobilier locatif, un investissement aux multiples avantages

Opter pour un investissement locatif présente de nombreux avantages :

  • Un investissement « tangible » : l’immobilier rassure, et reste relativement plus sécuritaire que des placements financiers.
  • Un excellent moyen de se constituer des revenus complémentaires : en obtenant des revenus complémentaires via les loyers (après déduction des charges et impôts) et/ou en générant une plus-value à la revente, si la valeur du bien augmente.
  • Une optique de patrimoine durable : la somme affectée chaque mois à l’investissement locatif permet de se créer ou d’augmenter son patrimoine et de répondre à divers objectifs patrimoniaux (protéger ses proches, préparer sa retraite, etc.).
  • Certains avantages fiscaux existent pour encourager l’investissement dans l’immobilier comme le statut de LMNP, ou certains dispositifs de défiscalisation immobilière (le dispositif Pinel, Malraux, etc.).

Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

L’acquisition d’un bien en vue de le louer peut être réalisée par une personne physique ou une personne morale, sous réserve d’avoir la capacité juridique d’acquérir.

Deux possibilités sont à distinguer pour les investisseurs : la location nue et meublée (non professionnelle ou professionnelle). Un accompagnement dans la détermination du type de location est recommandé.

Avant de faire votre choix, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements immobiliers qui vous correspondent.

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La location nue

Ici, il s’agit de louer un bien immobilier vide. C’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de fournir des meubles à son locataire. En revanche, il est impératif que le logement respecte les critères d’un logement décent.

Fonctionnement

Le bien peut être détenu en direct (en nom propre) ou indirectement via une SCI (soumise à l’IR ou à l’IS).

Ce type d’investissement locatif est généralement plus stable qu’un logement meublé car la durée du bail est plus longue (3 ans en règle générale, voire 6 ans si le bailleur est une personne morale), de même pour celle du préavis (3 mois en principe).

La rotation des locataires est ainsi généralement plus faible qu’avec un bien loué en meublé. Cependant, la rentabilité peut être moindre.

Le régime fiscal

Les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, qui constituent une des catégories du revenu global imposé à l’impôt sur le revenu. Ces derniers peuvent être soumis à deux types de régimes d’imposition : le régime micro foncier lorsque les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000€ et le régime réel si les recettes sont supérieures à 15 000€. Il est également possible d’opter volontairement pour le régime réel.

Avec le régime micro foncier, un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes s’appliquera. Le montant après abattement est ajouté au revenu fiscal puis taxé selon la tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’IR.

Avec le régime réel, les charges sont déductibles et le bénéfice est imposé selon sa tranche marginale d’imposition. Il est également possible de bénéficier du mécanisme de déficit foncier (10 700€ par an sur ses revenus globaux).

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux (17.2%) sont dus.

Plus-value

A la revente, l’éventuelle plus-value réalisée sera taxée selon le régime des particuliers à hauteur de 19% à l’IR et 17.2% des prélèvements sociaux. Un principe de taux d’abattement par année de détention permet une exonération d’impôt après 22 ans de détention du bien, et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Tout savoir sur la location nue

La location meublée

A l’inverse, ce type de location implique de louer un logement meublé, dont la liste de meubles obligatoires est encadrée par la loi. En effet, il est nécessaire que le bien soit immédiatement habitable par le locataire, ce qui sous-entend qu’il doit être entièrement équipé : literie et linges, plaques de cuisson, réfrigérateur, congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et chaises, meubles de rangements, luminaires, matériel ménager, volets ou rideaux, etc.

Fonctionnement

Ce type d’investissement locatif est généralement plus flexible car la durée du bail est moins longue (1 an de manière générale). Il existe deux statuts pour se lancer dans la location meublée : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux conditions doivent être remplies pour obtenir le statut de LMP :

  • Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes TTC (après abattement et déduction des charges) doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, rente viagère, BIC hors location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés majoritaires).

Si une des 2 conditions n’est pas remplie, le statut de loueur meublé non professionnel sera attribué.

Le régime fiscal

Ici, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ces derniers peuvent être soumis à deux types de régimes d’imposition : le régime micro-BIC si les recettes n’excèdent pas 70 000€ ou le régime réel si les recettes sont supérieures (ou sur option).

Avec le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers s’appliquera. Le montant après abattement est ajouté au revenu fiscal puis taxé selon la tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’IR.

Avec le régime réel, les charges sont déductibles et le mobilier et l’immobilier deviennent amortissables. Il est également possible de profiter du mécanisme de déficit foncier pendant 10 ans dans la catégorie BIC pour les LMNP, et pendant 6 ans sur son revenu global pour les LMP.
Dans les deux cas, les prélèvements sociaux (17.2%) sont dus.

Enfin, il est possible de bénéficier d’une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si les 3 conditions cumulatives suivantes sont respectées :

  • Les recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ ;
  • Les revenus de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal ;
  • Il s’agit de l’activité principale du contribuable.

Plus-value

A la revente, l’éventuelle plus-value réalisée sera taxée selon le régime des particuliers à hauteur de 19% à l’IR et 17.2% des prélèvements sociaux pour les LMNP. Il est possible de profiter d’une exonération d’impôt après 22 ans de détention du bien, et d’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Pour les LMP, la plus-value peut être exonérée d’imposition si les recettes sont inférieures à 90 000€ et après 5 ans de détention du bien.

Tout savoir sur la location meublée

Location nue ou meublée ?

Chaque solution présente des avantages et des inconvénients. En synthèse :

  • La location nue engendre globalement moins de frais qu’une location meublée mais, le prix du loyer d’une location meublée est en règle générale supérieur (de 10 à 30%) ;
  • Le bail de location en nue est plus contraignant qu’en meublé (durée du bail de 3 ans versus 1 ans, préavis locataire de 3 mois versus 1 mois, préavis propriétaire de 6 mois versus 3 mois) ;
  • La location nue est plus stable que la location meublée (moins de turn-over) mais le risque de vacance locative est plus élevé.

L’investissement immobilier locatif indirect, dit « pierre-papier »

On retrouve globalement trois types d’investissements : la société civile de placement immobilier (SCPI), le crowdfunding (financement participatif) immobilier, et les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces placements permettent de percevoir des revenus passifs et présentent généralement un taux de rendement attractif.

Focus sur les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, peuvent être de natures différentes : SCPI de rendement, SCPI de valorisation ou SCPI de défiscalisation. Il s’agit d’un placement long terme, présentant un taux de rendement attractif (entre 4 et 7%) avec des investissements et une gestion moins lourds. L’investisseur devient propriétaire associé, sans devoir assurer la gestion d’un bien et en percevant des loyers correspondant au montant de sa quote-part.

La part de risque est amoindrie par le fait qu’il est réparti sur plusieurs investisseurs et plusieurs investissements (la mutualisation des immeubles assurant une rationalisation du risque).

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

En vide comme en meublé, différents dispositifs existent dans l’immobilier afin de réduire ses impôts en contrepartie d’un engagement locatif. Notons par exemple, pour de la location nue :

  • La loi Pinel dans le neuf qui ouvre droit à une réduction d’impôt, qui est déduite directement de l’impôt et non du revenu à déclarer, allant de 10,5% du prix du bien de revient à 17,5% selon la durée du bail ;
  • La loi Denormandie dans l’ancien, qui ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 12% à 21% selon la durée du bail ;
  • La loi Malraux, ouvre droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% des dépenses supportées pour la réhabilitation du bien selon la zone en France, dans la limite globale de 400 000€ pour une période de 4 ans.
  • Le dispositif Loc’avantages, qui ouvre droit à un crédit d’impôt ;
  • Etc.

Ces dispositifs sont soumis à un certain nombre de conditions (travaux, localisation, montant, etc.).

Mais attention, l’avantage fiscal doit être vu comme « la cerise sur le gâteau » et ne pas être l’objectif premier pour réaliser un bon investissement immobilier.

En effet, tout investissement immobilier, qu’il bénéficie ou non d’un avantage fiscal, doit toujours être effectué en adéquation avec un objectif concret : préparer sa retraite, valoriser son patrimoine, constituer des revenus complémentaires, etc.

Comment réaliser votre projet immobilier

Louer un logement en nue ou en meublé ? LMP ou LMNP ? Investissement Pinel ? Tout dépend de votre situation, de vos projets et surtout, de vos objectifs.

Avant de réaliser tout achat en vue d’un projet dans l’immobilier locatif, il sera nécessaire de prendre en compte différents éléments :

  • Profil et situation patrimoniale de l’investisseur ;
  • Horizon de placement souhaité ;
  • Spécificités du bail envisagé ;
  • La rentabilité locative.

Selon la situation, il sera plus aisé de diriger les recherches (dans le neuf, dans l’ancien, activer le(s) dispositif(s) le plus adéquat(s), etc.), entamer les démarches pour l’achat du bien (répartition prêt / apport, travaux nécessaire, assurance, etc.) et espérer une bonne rentabilité.

Pourquoi faire un bilan patrimonial en amont de l’acquisition ?

Après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure. Nos conseillers en gestion du patrimoine vous proposent alors un accompagnement et des conseils 100% personnalisés pour votre projet d’investissement locatif.

Réaliser un bilan patrimonial c’est aussi la garantie d’une vision 360°, avec la prise en compte de potentiels effets indésirables ou problématiques sous-jacentes. En effet, tout investissement peut entrainer une augmentation de votre patrimoine et impacter l’ensemble de votre fiscalité :

  • Votre impôt sur le revenu, avec de surcroît le risque d’augmentation de votre tranche marginale d’imposition par la perception de revenus locatifs ;
  • Vos prélèvements sociaux, sur vos revenus fonciers et vos bénéfices industriels et commerciaux en présence de location meublée ;
  • Votre impôt sur la fortune immobilière, dès lors que votre patrimoine immobilier net excède 1 300 000€ ;
  • Vos droits de succession, car votre patrimoine immobilier est soumis aux droits de mutation à titre gratuit.

Nous réaliserons un audit afin de vous aider à faire les bons choix, optimiser vos projets et appréhender ensemble les risques susmentionnés.

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La location meublée