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La location nue

Opter pour un investissement dans l’immobilier locatif via la location nue est un excellent moyen pour se constituer des revenus complémentaires, tout en participant à la construction de son patrimoine et présente de nombreux avantages.

CF Gestion Privée vous accompagne dans votre projet immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale optimisée.

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Comment ça fonctionne la location nue ?

Comme son nom l’indique, la location nue consiste à louer un logement vide à un locataire. S’il n’est pas nécessaire de fournir une liste de meubles obligatoires à son locataire comme avec la location meublée (LMNP ou LMP), il est toutefois impératif que le logement respecte les critères d’un logement décent et puisse garantir la sécurité du locataire (bon état du gros œuvre, etc.). Les équipements « de base » doivent être prévus : cuisine, production de chauffage, eau, évacuations, etc.

Le bail de location est conclu pour une durée de trois ans minimum en règle générale (6 ans si le bailleur est une personne morale). La durée du préavis pour le locataire est de 3 mois, et celle pour le propriétaire, de 6 mois. Concernant le dépôt de garantie, il ne peut pas excéder 1 mois de loyer.

Bon à savoir : selon l’usage que le locataire aura du bien, il est également possible de constituer un bail commercial ou un bail professionnel.

Devenir propriétaire d’un logement locatif implique des devoirs envers son locataire. Avant de faire votre choix et d’opter pour ce type d’investissement immobilier, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble les solutions qui vous correspondent.

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Comment se lancer dans la location nue ?

Avec ce type de location, le bien peut être détenu en direct (en nom propre) ou indirectement via une SCI (soumise à l’IR ou à l’IS).

Avant de se lancer, il est nécessaire de prendre en compte différents éléments tels que les frais d’acquisition et d’entretien, le rendement espéré, le calcul de la rentabilité de l’investissement, la fiscalité, le type de bail envisagé, le risque de vacance locative, etc. Ainsi que les objectifs visés par l’investisseur (compléter ses revenus, anticiper sa retraite, développer son patrimoine, etc.) et son profil.

La location nue : quelle fiscalité ?

Les loyers perçus de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, qui constituent une des catégories du revenu global imposé à l’impôt sur le revenu. Ces derniers peuvent être soumis à deux types de régimes d’imposition : le régime micro foncier lorsque les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 euros et le régime réel si les recettes sont supérieures à 15 000 euros. Il est également possible d’opter volontairement pour le régime réel.

Le régime micro-foncier

Avec le régime micro foncier, un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes s’appliquera. Le montant après abattement est ajouté au revenu fiscal puis taxé selon la tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’IR.

Le régime réel

Avec le régime réel, les charges sont déductibles et le bénéfice est imposé selon sa tranche marginale d’imposition. Il est également possible de bénéficier du mécanisme de déficit foncier (10 700€ par an sur ses revenus globaux).

 

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux (17.2%) sont dus.

Imposition de la plus-value

A la revente, l’éventuelle plus-value réalisée sera taxée selon le régime des particuliers à hauteur de 19% à l’IR et 17.2% des prélèvements sociaux. Il est possible de profiter d’une exonération d’impôt après 22 ans de détention du bien, et d’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention (abattement annuel pour durée de détention du bien).

Défiscaliser en location nue

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont possibles avec la location nue. C’est le cas par exemple, du mécanisme de déficit foncier, la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Denormandie, ou encore, le dispositif Loc’Avantages (loi Cosse).

Attention, tout investissement peut entrainer une augmentation de votre patrimoine et impacter l’ensemble de votre fiscalité (impôt sur le revenu, IFI, droits de succession, etc.) ! Faites-vous accompagner par des professionnels de la gestion de patrimoine pour une prise en compte d’éventuels effets indésirables. Chez CF Gestion Privée, après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure. Nos conseillers en gestion du patrimoine vous proposent alors un accompagnement et des conseils 100% personnalisés pour votre projet de location.

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Quels sont les avantages à faire de la location nue ?

La location nue est un excellent moyen de percevoir des revenus complémentaires récurrents via les loyers (et/ou à la revente), tout se constituant un patrimoine.

Louer vide ou meublé ?

La location nue est globalement moins contraignante que la location meublée pour le propriétaire, notamment car l’engagement locatif est plus long (durée du bail), ce qui engendre moins de turn-over des locataires. Elle engendre également moins de frais puisqu’aucun meuble n’est à prévoir.

En revanche, le prix du loyer est généralement inférieur à celui d’un logement loué meublé. Le risque de vacance locative est également plus fort.

FAQ

Questions fréquentes

Comment faire sa déclaration ?

D’un point de vue fiscal, la déclaration de ses revenus fonciers doit être effectuée chaque année auprès du service des impôts. Ces revenus fonciers sont l’une catégories du revenu global, imposé à l’impôt sur le revenu.

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