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SCI : la société civile immobilière

La SCI, pour société civile immobilière, est un outil patrimonial de référence pour gérer un patrimoine immobilier. Développer son patrimoine immobilier, augmenter sa capacité financière, optimiser la transmission d’un patrimoine… La SCI est une forme juridique présentant de nombreux avantages.

CF Gestion Privée vous accompagne dans le cadre de la création d’une SCI patrimoniale et vous conseille sur les modalités d’investissements immobiliers, dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360°.

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Avant de faire votre choix et d’opter pour la SCI, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les modalités d’investissements immobiliers qui vous correspondent.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société de droit privé, dont le rôle est de détenir et d’effectuer la gestion de biens immobiliers. Outil patrimonial par excellence, son objet ne peut être commercial. De ce fait, elle ne peut se spécialiser dans l’achat et la revente de biens immobiliers, ou procéder à de la location meublée (sauf à opter pour l’option fiscale de l’impôt société).

Une SCI est considérée comme une personne morale à part entière. Ainsi, le ou les biens apportés à la création de la société ou achetés ultérieurement, n’appartiennent plus aux personnes physiques, mais à la SCI.

Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI doit être constituée par deux associés au minimum. Lors de la création de la société, ces derniers vont effectuer des apports en capital social (en numéraire ou en nature) et reçoivent en contrepartie, des parts sociales. A noter que le capital social peut être fixe ou variable.

Les associés d’une SCI vont ainsi pouvoir mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Mais attention, ils sont également indéfiniment responsables des dettes et s’engagent donc à contribuer aux éventuelles pertes. Ils gagent ainsi leur patrimoine personnel, à hauteur des parts qu’ils détiennent.

Quant aux règles de fonctionnement d’une SCI, celles-ci sont régies par les statuts de la société et restent relativement souples. Le pouvoir de gestion est séparé de la propriété des parts et est attribué à un gérant (ou plusieurs). Comme toute société, une SCI est soumise à certaines obligations : tenue d’une assemblée générale, établissement de comptes annuels, etc.

Quel est l’intérêt d’avoir une SCI ?

Outil patrimonial par exemple, la SCI présente de nombreux avantages pour la gestion de biens immobiliers.

Développer son patrimoine immobilier

Tout d’abord une SCI permet d’augmenter sa capacité financière en vue d’un investissement immobilier. En effet, en s’associant, il y a répartition des coûts d’acquisition. Cela peut également permettre de renforcer la crédibilité des investisseurs auprès des banques, en vue de l’obtention d’un crédit immobilier (généralement plus enclines à prêter à une seule personne – morale-, qu’à plusieurs indivisaires).

D’autre part, c’est la société elle-même qui va acquérir le bien, l’imposition sera donc moindre pour l’investisseur : il ne sera taxé qu’à hauteur des revenus imposables représentatifs des parts qu’il détient (revenus fonciers ou dividendes en fonction de l’option fiscale de la SCI). Les taxes et autres charges seront également supportées par la SCI.

Lorsque les parts sociales appartiennent au membre d’une même famille, on parle alors de SCI familiale.

A noter que la SCI d’attribution, est une forme spécifique de SCI destinée à être dissoute rapidement. Elle permet de simplifier une opération immobilière, en attribuant à terme à chaque associé, une fraction du bien immobilier.

Gérer son investissement

L’intérêt principal d’une SCI est de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs propriétaires. La nomination d’un gérant simplifie les opérations de gestion sur les biens immobiliers détenus par la SCI. L’unanimité n’est nécessaire qu’à titre exceptionnel, ce qui permet une gestion plus fluide.

Acquérir un local professionnel

Pour un dirigeant d’entreprise, une SCI peut être un excellent moyen d’acquérir un local professionnel. En effet, ce sera la SCI, dont il détient des parts, qui effectuera l’emprunt pour l’achat et l’entreprise versera des loyers à la SCI. L’entreprise pourra alors déduire les loyers facturés et la SCI sera imposée sur les revenus perçus, déduction faite des charges liées à la propriété. Cela permet également de dissocier le bien immobilier de l’exploitation commerciale qui en est faite, et ainsi mieux protéger son entreprise et son patrimoine personnel.

Enfin, il s’agit d’un outil intéressant pour préparer sa retraite : une fois l’entreprise cédée, le dirigeant conserve la SCI et peut continuer à louer ses locaux à un tiers, lui générant ainsi des revenus complémentaires et réguliers.

Optimiser la transmission de son patrimoine

La société civile immobilière peut également être un outil très intéressant pour transmettre des biens immobiliers, à ses enfants par exemple.

Si la SCI a emprunté, la donation de parts sociales permet de minimiser les droits de donation. En effet la valorisation des parts sociales est calculée en déduisant des actifs, le poids de la dette. Il est également possible de démembrer des parts de SCI : seule la nue-propriété peut être donnée, réduisant encore plus les droits de donations dus.

La donation de parts de SCI permet un partage plus facilement équitable et met fin à l’indivision des héritiers, en évitant ainsi tout conflit postérieur. En effet, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier (plusieurs enfants héritant d’un bien lors de la succession de leurs parents par exemple), c’est le régime de l’indivision qui s’applique et des situations de blocage peuvent arriver en cas de désaccord entre les parties. La SCI peut ainsi permettre de préserver l’entente familiale.

Enfin, la SCI un excellent moyen de conserver un patrimoine familial sur plusieurs générations et assurer sa pérennité dans le temps.

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine ? CF Gestion Privée vous accompagne pour définir des stratégies d’investissements personnalisées et adaptées à votre profil, votre mode de vie, et vos objectifs.

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L’importance d’effectuer un bilan patrimonial

Une SCI présente de nombreux intérêts dans le cadre d’une bonne gestion patrimoniale. En revanche, ce n’est pas une solution miracle et peut ne pas convenir à tous les projets. C’est pourquoi, consulter un conseiller en gestion de patrimoine en amont est vivement recommandé.

Après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure. Nos conseillers en gestion du patrimoine vous proposent alors un accompagnement 100% personnalisé pour valoriser votre patrimoine en mobilisant différents investissements : immobiliers, et/ou financiers. Nous sélectionnons avec soin, avec vous et pour vous, les solutions les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs (SCI, régime LMNP, SCPI, etc.).

 

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FAQ

Questions fréquentes sur la SCI

Quel sont les inconvénients d’une SCI ?

Parmi les inconvénients d’une SCI, on peut notamment noter la responsabilité civile des associés pouvant être engagée. A prendre en compte également, une SCI est une société, ce qui implique la tenue d’une comptabilité et l’accomplissement de certaines formalités (rapport de gestion, assemblée générale, etc.).

Quelle fiscalité pour une SCI ?

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, ce sont les revenus des associés qui sont imposables (dans la catégorie des revenus fonciers) suivant les bénéfices réalisés et ce, proportionnellement à leur apport dans le capital. La société n’aura pas à régler d’impôt, et on dit de la SCI, qu’elle est fiscalement transparente. Toutefois, il est possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que l’impôt s’applique aux résultats de la SCI et que les associés ne sont pas imposables, à l’exception des dividendes qui leur sont versées.

Quelle différence entre société civile de placement immobilière et société civile immobilière ?

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, et la Société Civile Immobilière, ou SCI, sont toutes deux des sociétés civiles mais ont un fonctionnement différent. La SCI est une société qui est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier, tandis que la SCPI est un investissement immobilier locatif indirect, dit « pierre-papier ». Une SCPI est créée et gérée par une société dite de gestion, qui collecte auprès d’investisseurs, les capitaux nécessaires à ses futures acquisitions. En échange de leurs deniers, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI et deviennent propriétaires associés. Avec l’épargne collectée, la société de gestion quant à elle, procède à l’acquisition de biens immobiliers via la SCPI. Les associés de la SCPI (les investisseurs) n’interviennent pas, et perçoivent des revenus correspondant aux loyers perçus au prorata de leur quote-part (parts investies). En savoir plus sur la SCPI.

Comment créer une SCI ?

A l’instar de toute société, créer une SCI nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités : rédaction et enregistrement des statuts, demande d’immatriculation, publication dans un journal d’annonces légales, dépôt du capital social. Il est conseillé de se faire accompagner pour être certain d’évoluer dans les règles, notamment pour la rédaction des statuts de la SCI.

Capital fixe et capital variable, à quoi ça correspond ?

Lors de la création d’une SCI, il est possible de choisir entre capital fixe ou capital variable. Dans le premier cas, le capital est fixe et inscrit dans les statuts ; sa modification entraîne une modification statutaire, ce qui implique l’accomplissement d’un certain nombre de formalité. Une SCI à capital variable permet de définir un montant minimal et un montant maximal du capital social, qui peut varier sans avoir à modifier les statuts de la SCI.

Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

Une SCI familiale se distingue par le lien familial (lien de parenté ou d’alliance) qui unit ses associés.

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