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La défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière permet de diminuer sa fiscalité actuelle, par l’octroi d’avantages fiscaux accordés dans le cadre d’un investissement immobilier. Pinel, Denormandie, location dans l’ancien ou dans le neuf… Défiscaliser dans l’immobilier peut revêtir de nombreuses formes.

CF Gestion Privée vous aide à investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous conseille sur les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus adaptés à votre profil et vos objectifs.

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Comment défiscaliser dans l’immobilier ?

Attention l’une des erreur courante est d’avoir comme objectif principal la défiscalisation immobilière. Or, pour réaliser un bon investissement immobilier, il ne s’agit pas uniquement de défiscalisation, mais d’un ensemble de facteurs. En effet, beaucoup trop d’investisseurs font des investissements dans l’immobilier pour aller rechercher un avantage fiscal à court terme. L’avantage fiscal doit être « la cerise sur le gâteau » : l’objectif principal est de se constituer un revenu futur et/ou un patrimoine à transmettre à terme.

L’investissement immobilier, qu’il bénéficie ou non d’un avantage fiscal, doit toujours être effectué en adéquation avec un objectif concret : préparer sa retraite, valoriser son patrimoine, constituer des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine, etc.

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent dans l’immobilier afin de réduire ses impôts en contrepartie d’un engagement locatif : dans le neuf (loi Pinel), dans l’ancien (loi Denormandie), pour le patrimoine historique (loi Malraux), en Outre-Mer (loi Girardin), etc.

La loi Pinel et l’immobilier locatif dans le neuf

Dispositif phare de la défiscalisation immobilière, la loi Pinel a pour objectif de relancer la construction de logements neufs en en facilitant l’accès aux ménages aux revenus modestes et ce, en octroyant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot en 2014, et a été prolongé par la suite deux fois. À date, il reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Le dispositif Pinel + devrait prendre sa suite afin de continuer à stimuler l’investissement locatif.

La loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt, qui est déduite directement de l’impôt et non du revenu à déclarer. La réduction fiscale dépend de la durée d’engagement de location :

  • Un bail de 6 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 10.5% du prix du bien de revient fractionné sur 6 ans en cas d’acquisition en 2023 (puis 9% fractionné sur 6 ans si acquisition en 2024).
  • Un bail de 9 ans, à 15% fractionné sur 9 ans si acquisition en 2023 (puis 12% fractionné sur 9 ans si acquisition en 2024).
  • Un bail de 12 ans, à 17,5% si acquisition en 2023 (puis 14% si acquisition en 2024).

Un certain nombre de conditions doivent être respectées :

  • Logement acquis neuf ou assimilé, situé dans un bâtiment d’habitation collectif, dans une zone géographique éligible (dite A, A bis, ou B1) ;
  • Bien achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison ;
  • Respect des normes énergétiques BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 ;
  • Plafond d’investissement de 300 000€ et 5 500€ par mètre carré ;
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans, reconductible à 9 ou 12 ans ;
  •  Respect de conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire, qui varient selon la zone.

Bon à savoir : les investissements Pinel sont limités à deux acquisitions par an.

En savoir plus sur la Loi Pinel

La loi Denormandie et l’immobilier locatif dans l’ancien

La loi Denormandie vient compléter la loi Pinel dans l’immobilier ancien, en élargissant notamment la zone d’application aux centres des villes de taille moyenne. Ce dispositif de défiscalisation immobilière a pour objectifs de faciliter l’accès aux logements et d’inciter à l’amélioration des biens vétustes en France, en octroyant aux investisseurs des avantages fiscaux. Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2023.

Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt, qui dépend de la durée d’engagement de location :

  • Un bail de 6 ans ouvre droit à une réduction de 12% du prix du bien.
  • Un bail de 9 ans, à 18%.
  • Un bail de 12 ans, à 21%.

Un certain nombre de conditions doivent être respectées :

  • Logement acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023 dans l’une des 245 villes éligibles ;
  • Bien bénéficiant de travaux d’amélioration équivalents à au moins 25% du montant total du projet ;
  • Logement achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison ;
  • Montant du projet plafonné à 300 000€ et 5 500€ par mètre carré ;
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. L’engagement de location peut également être de 9 ou 12 ans ;
  • Respect de conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire, qui varient selon la zone (dite A, A Bis, B1, B2 et C).

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour objectif de protéger le patrimoine architectural en France par la restauration des biens immobiliers anciens à caractère historique, en octroyant aux investisseurs des avantages fiscaux.

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% des dépenses supportées pour la réhabilitation du bien selon la zone, dans la limite globale de 400 000€ pour une période de 4 ans.

Certaines conditions doivent être respectées :

  • Bien ancien à caractère historique situé dans certaines zones protégées ;
  • Restauration complète de l’immeuble ;
  • Logement achevé dans les 36 mois à compter de l’obtention du permis et loué dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation ;
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans ;
  • Louer à une personne, non membre de sa famille.

Attention également aux travaux liés à la restauration du bien qui sont très réglementés (supervision par un Architecte des Bâtiments de France, autorisation spéciale du préfet, etc.).

En savoir plus sur la Loi Malraux

Faire appel à CF Gestion Privée c’est bénéficier d’un cabinet objectif dans son conseil et dans les solutions proposées. En effet, le fait d’avoir une ouverture au marché nous permet de sélectionner les produits les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs.

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La loi Monuments historiques

La loi Monuments historiques est le plus ancien des dispositifs de défiscalisation immobilière ; il n’est pas à confondre avec le dispositif Malraux. Datant de plus de 100 ans (!), la loi Monument Historique a pour objectif de préserver le patrimoine français par la rénovation / réhabilitation de biens classés « monuments historiques », en échange de l’octroi d’avantages fiscaux aux investisseurs.

Ce dispositif de défiscalisation prend la forme d’un déficit foncier déductible du revenu global sans limitation, sous condition de conservation du monument durant 15 ans. L’investisseur peut également déduire des revenus fonciers, les intérêts d’emprunts, dépenses de restauration et d’entretien, ainsi que les travaux. Enfin, il peut être exonéré des droits de succession.

La réduction d’impôt au titre des travaux de conservation et de restauration d’immeubles classés Monuments Historiques est égale à 18% des dépenses, retenues dans la limite annuelle de 20 000€ par contribuable.

Si ce dispositif permet de bénéficier d’une grande souplesse (aucun plafond de loyer ou de ressource, investisseur libre d’occuper le bien ou de le mettre en location…), certaines conditions doivent tout de même être respectées, et notamment :

  • Bien classé « Monument historique » (ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques) ;
  • Bien conservé au moins 15 ans ;
  • Travaux réalisés sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France, et par des artisans agréés pour ce type de rénovation.

La loi Girardin pour investir dans les DOM-TOM

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour objectif de stimuler le développement économique dans les territoires d’Outre-Mer par l’accès au logement locatif, en faisant bénéficier les investisseurs, d’une fiscalité avantageuse.

Le dispositif Girardin n’est plus accessible pour les DOM depuis le 31 décembre 2020, mais reste possible pour les TOM jusqu’au 31 décembre 2025.

En contrepartie de l’achat ou de la construction d’un bien neuf en Outre-Mer, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt, qui dépend de la nature de l’investissement et de la date de réalisation, et peut atteindre jusqu’à 50% du montant de l’investissement.

La loi Cosse pour la location aux loyers plafonnés

La loi Cosse, ou encore « Louer Abordable », ou dernièrement « Loc’Avantages » est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à la location. En échange, l’investisseur bénéfice d’un crédit d’impôt. La loi Cosse a été prorogée jusqu’en 2024.

Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale pour le locataire, et une convention avec l’ANAH doit être signée pour une durée minimale de 6 ans lorsque qu’aucun travaux n’est nécessaire, 9 ans lorsque le propriétaire reçoit des aides pour financer les travaux. Les loyers sont plafonnés, et varient selon les zones géographiques.

Enfin, de nombreux leviers peuvent être activés pour optimiser votre fiscalité tout en investissant dans l’immobilier. En sus des dispositifs de défiscalisation précédents, on notera également les statuts LMNP ou LMP pour la location meublée, le mécanisme de déficit foncier, ou encore, l’investissement en nue-propriété.

Avant d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière, il est nécessaire d’établir un bilan patrimonial afin d’obtenir une projection de votre situation financière. À l’issue de celui-ci, nous sélectionnerons ensemble le ou les investissements qui vous correspondent.

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FAQ

Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière

Qui a droit à la défiscalisation ?

Les dispositifs de défiscalisation sont accessibles aux personnes physiques et aux personnes morales selon l’investissement envisagé, sous réserve d’avoir la capacité juridique de le faire.

Quels inconvénients ?

Les placements défiscalisant peuvent générer des revenus complémentaires susceptibles d’augmenter son revenu fiscal de référence. Les plafonds d’investissement viennent limiter les réductions d’impôts. Le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € (de réductions d’impôt par an) est également à prendre en compte pour l’effectivité des réductions d’impôt.

Quelle loi de défiscalisation choisir ?

Tout dépend de votre projet, de vos objectifs et du bien convoité !

Peut-on défiscaliser autrement qu’avec de l’immobilier ?

Oui ! Il existe également des produits financiers permettant de défiscaliser. On peut notamment citer : le fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI), le fonds d’investissement de proximité (FIP), le fonds d’investissement de proximité investissant en Corse (FIP Corse), le fonds d’investissement de proximité investissant en outre-mer (FIP outre-mer), la société de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel (SOFICA), le Plan d’Epargne Retraite (PER), ou encore, le groupement forestier d’investissement (GFI).

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