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Le déficit foncier

Le dispositif de déficit foncier est un avantage fiscal lié à l’investissement locatif permettant de réduire ses impôts, lorsque ses charges sont supérieures aux recettes. Optimisation des revenus locatifs, déduction des charges, baisse de l’imposition, cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière… Encore trop méconnu, le déficit foncier est une astuce fiscale présentant de nombreux intérêts pour les contribuables français ayant opté pour la location nue.

CF Gestion Privée vous conseille sur comment investir dans l’immobilier dans le cadre d’une stratégie patrimoniale 360° et vous aide à définir si le mécanisme de déficit foncier peut vous correspondre.

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C’est quoi le déficit foncier ?

Les propriétaires d’un logement proposé à la location nue (non meublé), relevant du régime réel (sur option ou par défaut), peuvent déduire de leurs revenus fonciers, certaines charges.

Si le montant de ces charges est supérieur au montant des loyers, on parle alors de déficit foncier, qui peut être imputé de ses revenus. En étant imputé sur le revenu global, le déficit foncier – qui correspond à la part des charges supérieures aux revenus fonciers – permettra de réduire le montant de son impôt sur le revenu.

En d’autres termes, le mécanisme de déficit foncier permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte, de déduire la différence de son revenu global, et d’ainsi alléger ses impôts.

Comment bénéficier du déficit foncier ?

Chaque année, il est possible de déduire de son revenu global imposable un déficit foncier à hauteur de 10 700 euros, à l’exception de la part correspondant aux intérêts d’emprunts qui n’est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros, l’excédent peut être reporté et déduit pendant 6 ans maximum, du revenu global (revenus fonciers et autres revenus comme les salaires, pensions de retraite, prestations familiales, etc.).

Attention, bénéficier d’un déficit foncier implique de continuer à louer le logement pendant encore au moins 3 ans. En effet, dès lors qu’un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation. En cas de revente par exemple, l’avantage perçu devrait être remboursé.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Il est possible de déduire des revenus fonciers, les charges suivantes :

  • Les frais de gestion et d’administration du bien ;
  • Les impôts payés par le propriétaire liés au logement (taxe foncière, hors taxe d’ordures ménagères à charge du locataire) ;
  • Les dépenses de réparation et d’entretien ;
  • Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété ;
  • Les charges locatives (si elles n’ont pas été récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ) ;
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire ;
  • Les primes d’assurance (Propriétaire Non Occupant, loyers impayés, assurance de prêt) ;
  • Les intérêts et frais d’emprunt.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Les travaux déductibles des revenus fonciers concernent uniquement les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien ; les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent être déduits.

Les travaux déductibles doivent être payés pendant l’année en cours, pour contribuer à générer du déficit foncier.

Calcul du déficit foncier

Pour rappel, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global. Aussi, lors du calcul du déficit foncier, ces intérêts d’emprunt doivent d’abord être déduits du revenu foncier, avant de déduire les autres charges.

Exemple :

  • Revenus fonciers perçus : + 3000
  • Intérêts d’emprunts : – 4 200€
  • Autres charges : -5 800€

Le déficit foncier est donc de l’ordre de 7 000€ au total (3000 – 4200 – 5800) : 5 800€ pourront être déduits du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu et le reste du déficit, 1 200€ (4200 – 3000) seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le calcul du déficit foncier s’effectue automatiquement lors de la déclaration d’impôt n°2044 du contribuable, et le déficit reportable l’est aussi automatiquement chaque année.

Pourquoi créer un déficit foncier ?

Le principal avantage de l’utilisation de déficit foncier est de permettre au propriétaire du bien immobilier d’optimiser l’entretien de celui-ci, tout en réduisant ses impôts.

Mais ce n’est pas tout :

  • Le déficit foncier est un mécanisme qui peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
  • La revente au terme des 3 ans d’un bien rénové grâce au déficit foncier, peut permettre de réaliser une plus-value intéressante.

Avant tout investissement immobilier, dispositif de défiscalisation, ou utilisation des déficits fonciers, il est important de procéder au préalable à une analyse de votre patrimoine pour faire le bon choix. Chez CF Gestion Privée, après un audit de votre situation personnelle, nous vous fournissons un bilan patrimonial sur-mesure et sélectionnons, avec vous et pour vous, les solutions les plus en adéquation avec votre profil et vos objectifs (investissement immobilier locatif, SCPI, PER, assurance-vie, etc.).

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